安置小区两年半内建，90m2以下商品房面积不少于70%

　　未来普君南片区改造，其拆迁安置补偿标准，原则上也参照祖庙东华里片区改造项目的安置补偿标准。昨天下午，禅城区旧城改造办有关负责人接受记者采访时这样说。

　　另外，记者从禅城区土地交易中心发布的交易编号为佛禅(挂)2007―017的挂牌出让文件中获悉，从取得拆迁许可证之日起算，兆祥路南侧普君地块安置小区将在两年半内建成，以确保东华里片区拆迁安置。政府将以5800元/平方米的价格，向该地块开发商购买住宅，用于安置祖庙东华里片区改造的部分拆迁户。

　　记者在禅城区土地交易中心发布的这份文件中看到，普君南地块需拆迁的建筑总面积约362160.15平方米，其对应的土地中，包含部分集体性质土地，对于该部分建筑物的拆迁补偿，买受人须按照国家、省、市、区的相关规定执行。而对于其他性质土地的补偿，未予明确。

　　禅城区旧城改造办有关负责人在接受记者采访时表示，普君南片区拆迁安置补偿标准原则上还是会参照祖庙东华里片区拆迁安置补偿的标准。最高会不会达到6500元/平方米呢？该负责人表示，拆迁安置工作，主要由届时取得出让地块土地使用权的开发商来实施，“所以不便下结论”。

　　据了解，由于该挂牌地块为旧改地块，因此地块买受人在中标后，可实行分期拆迁，但须整宗出让。

　　买受人两年内须落实拆迁补偿

　　文件中要求，参与竞买者，须书面承诺按政府要求(规划设计、户型、区位等)有偿承担安置祖庙东华里片区改造项目拆迁户，且得房部分主要满足拆迁安置，政府有权优先以住宅5800元/m2、首层商业25000元/m2、二层商业8600元/m2、办公5800元/m2、地下室3860元/m2的价格，向地块买受人购买(该价格不含装修费)。另外还要求，提供给政府用作安置房的该部分用地容积率不高于3.5.

　　据悉，买受人自成交之日起二年内，必须与旧改用地范围内的被拆迁户，落实好拆迁补偿事宜并签订拆迁补偿合同(协议)，拆迁补偿合同(协议)经建设部门备案后，在挂牌成交当日签订的成交确认书才正式生效，国土部门才与买受人签订该旧改用地的土地使用权出让合同。否则签订的成交确认书作废，政府有权将未拆迁部分的土地使用权收回重新公开出让，并没收保证金1000万元作为违约赔偿。

　　片区规划住宅面积约82万m2

　　文件显示，佛禅(挂)2007-017地块(即普君南片区)主要规划建筑密度≤35%；容积率≤4.0；绿地率≥30%，规划建筑面积约1120300平方米，其中首层商业32000平方米、二层商业32000平方米，地下车库150000平方米、住宅819880平方米、办公50000平方米，公建配套36420平方米。

　　文件中称，根据上级有关政策及相关文件的精神，佛禅(挂)2007―017地块内的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重不低于70%.

　　焦点问答

　　租户也有补偿领

　　但租赁合同须经房管部门备案，并已办理相关出租手续

　　考虑到入户动迁以来，被拆迁户遇到的疑问较多，今日本报选取部分关注度较为集中、并已得到祖庙东华里改造工程领导小组有关负责人解答的问题，予以公布，以服务有相同疑惑的广大被拆迁户。

　　据悉，东华里改造片区内部分房屋存在租赁关系，解除租赁关系涉及赔偿问题，如果租赁合同已经房产管理部门备案，并已办理相关出租手续，可予以适当补偿，补偿期限从接到搬迁通知之日起计算，“主要由被拆迁户与租户协商解决，必要时改造领导小组也参与协调”。

　　1、安置房如出现质量问题如何解决，能否在合同中明确？

　　答：安置房建设整个程序，尤其是建设质量受到政府严格监管，如出现质量问题，政府部门相关机构将妥善予以解决。

　　合同有修改视责任确定有效时间

　　2、双方草签合同后，在签订正式合同时有所修改，正式合同上的时间如何界定？

　　答：若草签合同与正式合同有差异，责任在于被拆迁人的，以正式合同签订合同之日为准；责任在于拆迁人的，以草签合同的时间为准。

　　共有权人意见分歧不能单独签合同

　　3、产权为多人共有，其中部分共有权人选择产权置换，部分共有权人选择货币补偿，当共有权人无法达成一致意见时，选择货币补偿的产权人担心因无法及时签订合同，超过三个月后而丧失政府奖励部分，询问是否可以单独签订合同？

　　答：须由房屋产权全部共有人签订协议。同时，产权置换部分的房屋仍为多人共有。

　　4、房产涉及银行抵押的如何签订合同？

　　答：(一)原则上采取货币补偿，具体做法：1、贷款人必须先到银行领取未还款金额证明。2、拆迁人、被拆迁人及银行三方协商，由被拆迁人出具委托书，委托拆迁人将相当于贷款金额的补偿款直接划给所抵押的银行，其余补偿款支付给被拆迁人。3、拆迁合同中注明贷款金额，并写明由乙方出具委托书，委托甲方将相当于贷款金额的补偿款直接划给所抵押的银行，解除抵押后，甲方在30日内将其余补偿款支付给乙方。

　　(二)如果坚持要求产权置换的，须由被拆迁人还清贷款并解押后，才能进行置换。

　　5、方案中搬家补助费的补偿额以户口簿记载人数为准。如果产权人的户口是外地的，未迁移到该片区，又或者是空户，按什么依据确定搬家补助费的补偿金额？

　　答：以户(套)为计算单位发放一次性搬家补助费。上述情况按5人及5人以下处理。超过5人须提供临时居住证等有效证明文件，也可据实补偿。

　　6、选择货币补偿和产权调换相结合的住户公摊面积如何补偿？

　　答：对一些选择货币补偿产权调换相结合的住户，由于货币补偿部分已经计算(享受)建筑面积，因此，在计算新房公摊面积时，要在减去货币补偿已享受部分的面积后，据实登记。

　　举例：原有住宅总面积120m2，其中套内面积100m2，分摊面积20m2，若选择套内面积产权置换60m2，则原公摊面积中12m2计入置换住宅的公摊面积；剩下的8m2公摊面积纳入货币补偿计算，即货币补偿面积为40m2+8m2=48m2.计算公式如下：

　　货币补偿面积=货币补偿套内面积×（1+分摊总面积/套内总面积)

　　围墙按地面墙体面积50元/m2补偿

　　7、临迁补助费是否能根据市场价格每年做相应的调整？

　　答：不做调整。鉴于临迁补助费已充分考虑了二手房租金的市场因素，根据目前的市场价格做了相应调整，因此对于今后的租金高不退、低不补。

　　8、关于物业管理维修基金问题。

　　答：属拆迁面积部分的物业管理维修基金由拆迁人负责，属增购部分的物业管理维修基金由被拆迁人缴交。

　　9、国土证、房产证内均标记为围墙内空地的部分是否可当作庭院来补偿？

　　答：可以参照庭院的补偿办法执行。

　　10、被拆迁户房屋围墙补偿价格如何确定？

　　答：补偿标准是按地面墙体面积50元/平方米计算。

　　11、被拆迁房屋的电梯可否另行给予适当补偿？

　　答：不另行补偿。

　　12、安置房的公摊面积小于原房产证的分摊面积将如何解决？

　　答：被拆迁人选择房屋置换的，按套内面积进行置换，安置房的公摊面积一般情况下不会小于原征拆房屋的公摊面积。若安置房的公摊面积大于原征拆房屋的公摊面积，超过部分免费赠送；若安置房的公摊面积小于原征拆房屋的公摊面积，对于减少的部分面积予以货币补偿。