跟风涨价遭市场阻击

　　从去年下半年到今年9月份，佛山楼价扶摇直上，随着一些大品牌楼盘开盘、推货，佛山楼价被拉升到一个新的高度，其他中小楼盘也不断跟风涨价，楼价步步高升，价格逐渐与价值脱离。尽管这样一些楼盘前期还是受到了众多市民的追捧，各大楼盘曾一度出现惜售情形。而进入10月份，随着国家对房地产调控政策的不断出台，楼市出现了大逆转，产品开始滞销，交易量持续下跌，楼价开始回归理性，价格与价值脱离的现象正在慢慢得到控制。

　　“在楼市一片涨声下，由于有些楼盘在定位上存在误区，即不顾自身的区位、自身的素质，盲目跟风抬价，最后才遭遇这种降价的尴尬。例如桂丹路罗村段某新开楼盘，刚开盘时均价每平方米卖到5500元，现在最新推出一期产品每平方米4500元起，下降了近1000元。”有业内人士指出，一个楼盘价值几何，应该综合考量其地段、交通、配套、环境等综合因素。在进行详细的市场调查后，需根据周边市场的实际需求设计出楼盘户型、园林、配套等规划，并在此基础上，配合适当的营销手段才能令楼盘热销，如果楼盘不顾自身条件，一味跟风涨价，必将遭到市场的冷遇。

　　□地段环境

　　临街更美只存在于幻想中

　　“前段时间我准备在桂丹路罗村段某新开楼盘买一套40多平方米的小公寓，考虑到楼距比较窄私密性差，我更多考虑朝向广场的单位，当时我认为开发商还是比较人性化，没有把最小的户型放在路边。后来经朋友提醒才知道，朝广场的公寓对着一个医院和墓园，这时我才恍然大悟，为什么最小的户型没有对着桂丹路，因为还有比道路更糟糕的朝向。”本来准备下单的罗小姐看到这种情况后，最终放弃了买该楼盘的计划。

　　业内人士分析认为，桂丹路拓宽开通之后，确实令罗村的道路环境改善了不少，也令该楼盘通往市中心的时间有所缩短，但由于该楼盘紧靠桂丹路边，一方面噪音比较大，另一方面灰尘也大，而且有的单位朝向不是很好，所以从区位环境来讲，定价每平方米5500元是高估了，那些朝医院和墓园的公寓每平方米卖到6000元左右更显得离谱。而同时位于桂丹路的狮山某新开售楼盘，与罗村该新楼盘相隔不过10分钟车程，离禅桂中心城区的距离也十分近，环境也比位于罗村的该楼盘更为优美，价格却相对合理得多。

　　还有的消费者指出，该楼盘的周边环境比较糟糕，楼盘外围的四个朝向分别是桂丹路、医院、墓园以及大片的自建房。虽然现在还不知道以后楼盘里面的环境会怎样，但是外部环境基本上是改变不了的。更美的追求也许真的只能停留在“幻想”的层面了。

　　□价格

　　降价前期定价过高销售受阻

　　据了解，该楼盘还未发售前，有内部人员透露开盘会卖到4000元/平方米，随着佛山楼价的不断上涨，这种预期也逐步上涨，从4000元/平方米到4500元/平方米，再到5000元/平方米，最后开盘为5500元均价，可想而知，该楼盘能卖到5500元/平方米也是出乎发展商意料的。

　　“这种位置和坐向的楼盘，能卖到4500元/平方米，我认为还是存在泡沫。能卖高价，很大一部分原因是受到市场的影响，而并非楼盘的价值有所上升，因为前期房地产市场过热，楼价上涨过快，有些楼盘也跟风上涨，使得价格与价值逐渐脱离轨道，而目前在政策的影响下，一些前期定价过高的楼盘价格正逐渐回归理性，所以降价促销也是很正常的。如果国家对房地产调控力度进一步加大，像这种素质的楼盘更卖不到这个价钱。”佛山的一位资深业内人士认为。

　　□营销手段

　　短信轰炸闹心的“贴心服务”

　　21世纪是信息时代，如今利用短信进行营销已成为各大楼盘的通用手段，但是如果滥用这种手段，则会令市民反感。近段时间，佛山不少市民收到桂丹路罗村段某新开楼盘的短信骚扰。

　　“桂丹路罗村段某楼盘贴心服务，分别于凌晨0∶40分及4∶28分发短信到我两部手机，叫我起床如厕，使我睁眼到天亮，严重影响睡眠，导致思维混乱。上班无精神，被老板骂，很惨。”在佛山某知名网络论坛里，记者看到有人如此留言。

　　同时，记者的朋友也反映，自己根本就没有在该楼盘销售中心登记，也不知道该楼盘是怎样获悉自己的手机号的，近段时间在白天以及凌晨都收到过多条这个楼盘的广告短信。该发展商这种毫无节制的广告“疲劳轰炸”行为已经严重扰乱了人们的正常生活，不仅不能起到广告宣传的效果，反而引起市民的反感。

　　概念炒作不切实际佛山遭冷遇

　　佛山人历来以实干和实际闻名，对楼盘的户型、通风、采光、朝向等影响自身实际居住的内容比较关注，而对一些所谓的概念多数则不“感冒”，一些外来发展商初入佛山，并不熟悉佛山人的这种特点，在楼盘包装宣传时夸大其词，消费者一到现场就“穿帮”，这样的楼盘遭到冷遇也就不奇怪了。

　　一业内人士认为：“概念是一个项目的思想灵魂，而现在有些楼盘所提出的‘概念’几乎是强加的，是一些花哨的虚包装，没有注重消费者的真正需求。例如，本来是卖给普通工薪阶层的楼盘，却要以‘艺术家’等噱头来炒作，让人看了不知所云，并不能和消费者互动达到双赢的目的，这种纯粹的概念炒作只是昙花一现，不会有长久的生命力。”楼盘难卖顾客真正做回“上帝”

　　有市民向记者反映，现在买楼不像前段时间那么疯狂了，顾客也重新做回了“上帝”，楼盘销售人员对顾客已经达到一对一甚至多对一的服务，最明显的就是桂丹路罗村段某楼盘，手头空闲的销售员人甚至会走出销售中心到路边迎客。对于这一举措，有业内人士认为，顾客就是上帝，谁真正把顾客当成了上帝谁就真正占领了市场，这是现代商业经营的金科玉律，楼市同样如此。但是该楼盘做出的这一举动，难免让人觉得有街市“拉客”之嫌。

　　相信在经历了房地产市场的涨跌之后，购房者买房时也越来越有理性，他们不再被时髦的概念炒作所迷惑，而是更多的关注发展商的背景和实力，关注楼盘的户型、建筑质量、周边环境以及自身的实际需求。