全国房地产行业景气度已连续6个月下跌，有关专家分析

　　6月18日，国家统计局发布最新“国房景气指数”显示，房地产行业景气度已连续6个月下跌。佛山在过去的一年内，也经历了房价的冰火两重天。从去年年初的迅速拉升到今年年初的逐步下降，市民和房地产商们一起坐了回“过山车”。上半年佛山的楼市一直处于低迷的状态。低迷的原因究竟何在？这样的胶着状态还会持续多久？本报记者就此采访了几位相关人士。

　　购房者不敢轻易出手

　　“错过了一次，不知道现在是不是出手的时候？”张生非常困惑。40多岁的张生是地道的佛山人，任职于某大型国企。去年年初，周围的亲友开始兴起买房热。“朋友们看到广州等大城市的房价暴涨，觉得佛山迟早也会涨，所以去年初很多人买了房子。当时我觉得现在住的房子环境不错，也觉得佛山房价不比大城市，不会涨得那么快，所以一直没买。而且5000多元/㎡的价格比起两年前3000多元/㎡，还是有点贵。”

　　出乎张生的意料，去年5月，佛山的房价开始以每月30%左右的幅度上涨，到7月份房价比3月份整整翻了一倍。买了新房的亲友把旧房出手，一下子就赚了几十万。“老婆把我怨死了，一直唠叨，3月份看楼时为什么不马上下订？”7月份的时候，张生一家开始频繁看楼，希望可以赶在楼价再升时买套好房子，可是当时的楼价已攀升到8000多元/㎡。“这个价格超出我们的承受能力，但又不知道房价还会不会继续升，觉得很矛盾。”就在张生一家犹豫的时候，之前看过房的某楼盘销售代表打电话通知他们，8月份旗下某些单位的售价将超越10000多元/㎡。

　　“当时想彻底放弃，这么高的房价哪负担得起？还是乖乖继续住旧房吧。”张生一家周末不再出外看楼，过了一段安稳日子。九月底国家出台房贷新政，开始对攀升迅速的房价进行调控。张生一家重燃希望，又开始频繁踩盘。但是令他们失望的是，房价并没有马上降下来。一直到今年年初，房价才开始慢慢下调。到6月底的时候，张生一家看了很久的某心水楼盘终于降到6000多元/㎡，而此前该楼盘最高价达到8000多元/㎡。

　　“很矛盾。最近几个月看盘发现看的人多，买的人少。大家都在等，不知道楼价还会不会继续降，究竟何时是底线？如果现在不买，一旦楼价重新攀升，那不是又要‘走宝’？”张生很迷惘。

　　开发商进退两难

　　中新网发布的数据显示，今年上半年1-5月份中国城市房屋销售量同比下降7.2%，而上年同期则为增长16.8%。中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。

　　而国际物业顾问DTZ戴德梁行综合住宅服务负责人蒋尚礼，在近日举行的第二季度新闻发布会亦表示，2007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远远低于2007年同期12%的水平。未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。

　　而记者了解到，佛山楼市今年1-5月虽然新增供应量较少，但由于去年第四季度转结存货量较大，所以仍然存在较大的去货压力。而由于成交量的持续走淡，发展商的资金回笼速度大大减慢，导致营销活动与广告投放亦减少，进一步影响到人气和成交量。楼市低迷期，发展商们支撑得很辛苦，在与消费者半年的价格博弈中，也慢慢低下高贵的头颅，以各种不同的方式变相降价。一口价单位，买车送车位，从前期的羞羞答答“暗降”到现在一开盘即推特价单位的‘明降’，发展商们为了减轻资金压力，开始出尽奇招来促销。

　　“促销手段只是辅助性的，如果价格不能达到市民的心理预期，还是不能加速销售。”一位业内人士透露。而事实也证明，小幅度的降价对市民的吸引力不大，6月份禅城区住宅用房仅为393套，同比2007年6月成交量下降了47%。

　　“但是我们都知道，大幅度降价的行为要不得。去年下半年拿地成本太高，加上建筑材料成本上涨，低价买楼我们心理上承受不了。再说，市民‘买涨不买跌’。一开降价的头，观望的购房者会更多，销量非但不会马上拉升，反而会更加停滞不前。”一位开发商这样对记者表示。

　　不能降价，但是资金压力是那么实实在在地存在着。国家相关政策规定，开发商竞标投得的地，必须在两年之内动工建设，否则要支付高昂的土地使用费。国家宏观调控连续提高存款准备金率，银行收缩信贷，地产公司想从银行贷到款非常难。海外融资渠道也对内地开发商基本关闭，过去通常的发行企业债券等手段，也紧限于A股企业，而且审批程序异常复杂。一方面是正常的官方融资渠道被封闭的情况下，一方面是开发商前几年急剧扩张的紧张资金链。开发商们与消费者的价格博弈之路，走得很艰难。

　　专家佛山楼价仍会微调

　　近一段时间，证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，这似乎暗示了管理层的救市愿望。但是相关学者表示:“房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”而佛山相关专家也表示，就佛山的情况来说，楼市低迷还会持续一段时间，价格方面会继续微调，大幅度的降价不可能出现，也不要奢望会出现去年5月份前3000多元/㎡的低价。因为市场的需求实实在在地存在，而且房子的成本确实也在不断上涨。所以目前价格调整的关键是找到开发商和市民都能接受的“平衡点”。业内人士表示，学术界一般用“房价收入比”衡量房价泡沫，3-6倍属于正常范围。以北京为例，目前的情况是，四环以内的商品房售价没有低于1.5万元/平方米以下的。按照均价每平方米1.5万元计算，按照国家确定的小户型，一套房子售价135万元。按照2007年底北京的家庭收入算，一个家庭的收入是6.2万元，房价和家庭收入比是21倍。这还是比较保守的算法。而美国2006年的房价和家庭收入比为4倍左右，日本东京的房价收入比为5倍左右。房价只要存在泡沫，迟早会破。日本、美国等均有先例。尽快让房价回归理性，才会让这个市场更加健康。