新浪乐居讯(编辑 吴壁生)继顺德发布土地新政之后,禅城紧随其后,连发土地规范两文,拟加强禅城区国有建设用地出让及出让后的开发利用监管,征询意见时间为2018年10月11日至10月15日。

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  当中,《禅城区国有建设用地开发动(竣)工逾期处置规程(试行)》(以下简称《规程》)为规范开发利用过程中违约地块的处置程序而制定,试行期限暂定二年。

  《规程》使用范围为区政府组织出让的国有建设用地使用权项目、“三旧”改造协议补办出让项目、村集体公开转让项目、村集体留用地自行开发项目的建设。建设项目动、竣工前后,土地使用权人应持相应材料到国土资源部门进行动、竣工报备,符合条件的予以备案登记,并出具动工、竣工验收审核表。

  《规程》提出,受让人不能按土地出让合同约定期限动(竣)工的,符合相关法律、法规及本细则所列的相关条件的,受让人可申请延期,须提供书面申请、延期理由及相关证据材料等材料。延期动(竣)工处置将按照以下七种原则,根据土地出让合同第十六条申请办理、因出让人未按要求交付土地的、其他政府及政府部门原因、承担基础设施建设、特殊情形、不可抗力、公开转让地块须统筹开发而造成的动竣工延期,均提出了相应的处理原则。

  其中,地块主导功能为非住宅类建设项目,即兼容住宅比例低于20%(含)的建设项目,受让人不能按期动工,提交申请后,经审核同意延期并按项目实际情况分类处理:总计容建筑面积10万平方米(含)以下的,同意延期动工半年;总计容建筑面积10万平方米以上的,同意延期动工1年。

  值得注意的是,该非住宅类项目若是在约定的动工之日满1年后申请延期动工的;或用地单位历史上已多次办理土地延期动工手续且延期总期限满1年的,再次申请延期的,上述两种情况均不予受理。

  根据《规程》规定,动(竣)违约金不重复计收。地块同时涉及须计收动工违约金和竣工违约金的,在计收动工违约金后,应根据出让合同约定的建设时限从实际动工之日起重新起算竣工时限:如实际竣工时间未超过重新起算的竣工时限,不再计收竣工违约金;如实际竣工时间仍超过重新起算的竣工时限,则仍须计收重新起算的竣工时限至实际竣工时间天数的违约金。

  以下为原文:

  佛山市禅城区国有建设用地开发动(竣)工逾期处置规程(试行)(征求意见稿)

  为进一步加强禅城区国有建设用地开发过程中的监管,促进出让后地块的开发建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《国土资源部 国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》及有关法律、行政法规,就规范开发利用过程中违约地块的处置程序,制定本细则。

  一、适用范围

  本区行政区域范围内属区级人民政府组织出让的国有建设用地使用权项目、“三旧”改造协议补办出让项目、村集体公开转让项目、村集体留用地自行开发项目的建设监管适用本细则。

  二、动(竣)工定义

  本细则所称动工,是指土地使用权人依法取得建筑工程施工许可证并进行开发建设。

  本细则所称竣工,是指土地使用权人依法取得整宗地或最后一期的建筑工程联合验收终审意见书,但出让合同另有规定的,从其规定。

  三、动(竣)工申报备案

  建设项目动工前,土地使用权人应持建设项目立项和环评批复文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等材料到国土资源部门进行动工报备,填写土地使用权建设项目动工申报备案表,国土资源部门对申报材料及动工情况进行核验,符合动工条件的予以备案登记。

  建设项目竣工后,土地使用权人应持最后一期的建筑工程联合验收终审意见书、房产测绘报告等材料到国土资源部门进行竣工报备,填写土地使用权建设项目竣工申报备案表,国土资源部门对申报材料及竣工情况进行核验,符合竣条件的予以备案登记,并出具竣工验收审核表。

  四、延期动(竣)工申请

  受让人不能按土地出让合同约定期限动(竣)工的,符合相关法律、法规及本细则所列的相关条件的,受让人可申请延期。申请时应当提交如下材料:

  (一)申请人的书面申请原件1份;

  (二)申请延期的理由及相关证据材料1份;

  (三)土地权属证明,土地权属人的营业执照、机构代码证、法人身份证复印件各1份;

  (四)已办理的全部《施工许可证》、《联合验收终审意见书》和规划核实意见复印件各1份;

  (五)出让合同及全部的补充合同复印件各1份

  (六)其他需要提交的材料。

  受让人未能提供证据材料或者主要证据材料不足的,国土部门应通知其在20个工作日内一次性补齐证据材料。逾期不提供证据材料者,视为受让人放弃延期申请的权利。国土部门根据土地出让合同的约定追究受让人动(竣)工违约的责任。对限期内无法补充足够证据材料者,申请人应承担证据不足的不利后果。缺乏主要证据材料的,国土部门可作退件处理。

  五、延期动(竣)工处置原则

  (一)根据土地出让合同第十六条申请办理延期动工

  地块主导功能为非住宅类建设项目,受让人不能按期动工,根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条,提前30日向出让人提出动工延期申请的,经审核同意延期并按项目实际情况分类处理:

  总计容建筑面积10万平方米(含)以下的,同意延期动工半年;

  总计容建筑面积10万平方米以上的,同意延期动工1年。

  其中,非住宅类建设项目是指根据规划设计条件,兼容住宅比例低于20%(含)的建设项目。

  上述情况动工延期后,竣工时间相应顺延,不产生违约责任,其中总计容建筑面积是指规划设计条件容积率上限乘以净用地面积。

  非住宅类建设项目存在下列行为的,不得根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条申请动工延期,

  1.在约定的动工之日满1年后申请延期动工的,我局不予受理,并根据《闲置土地处置办法》处理。

  2.用地单位历史上已多次办理土地延期动工手续且延期总期限满1年的,再次申请延期的,我局不予受理,同时责令用地单位尽快动工。

  (二)因出让人未按要求交付土地的。因未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限、条件或相关法律、法规的要求将土地交付给土地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的,在国土资源管理部门向属地镇(街道)和相关主管部门调查核实情况后,在受让人承诺不追究出让人延期交地违约责任的前提下,其动工时限可延期至实际交地之日后1年,竣工时限相应顺延。

  不具备动工开发条件是指:

  1.未完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发条件

  2、因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成土地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

  3.因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

  4.因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

  5.因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

  6.其他不具备动工开发条件情形。

  (三)其他政府及政府部门原因。因政府相关部门的行为(以下简称:属政府原因)致使项目不能按期动(竣)工的,在国土资源管理部门向属地镇(街道)和相关主管部门调查核实情况后,其延期按以下方式处理:属政府原因影响动工的,按相关部门认定的受影响天数,在原动工时限上予以延长对应天数,竣工时限相应顺延;属政府原因影响竣工的,按相关部门认定的受影响天数,在原竣工时限上予以延长对应天数。

  (四)承担基础设施建设。受让人主动承担项目周边道路,天桥,电网、水网、燃气管网迁改等城市基础设施建设的,按以下方式处理:

  经相关部门认定,如权属人承担的基础设施建设内容属动工开发的必要条件的,参照本条第(二)点处理;属于项目竣工验收的必要条件的,参照本条第(三)点处理;

  经相关部门认定,如权属人承担的基础设施建设内容不属于项目动工开发、竣工验收的必要条件的,但其承担的基础设施建设内容有合法立项、报建、验收等手续的,且已无偿移交政府并已投入使用,根据其实际投入资金除以其按出让合同每天因延期竣工须支付的违约金计算其受影响天数,延长竣工时限。

  (五)特殊情形。地块存在以下情形的,从地块开发建设难度的客观实际出发,同意申请延长动工期限一年,竣工期限相应顺延。非住宅类项目已根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条申请延期一年的,不得依据本条款再次延期;已根据《国有建设用地使用权出让合同》第十六条申请延期半年的,可依据本条款再延期半年。

  1.地块须建设的地下室≥3层的;

  2.地块须建设超高层建筑的(超高层建筑是指建筑物高度超过100米)。

  (六)不可抗力。因自然灾害、环保、地质条件特别复杂等不可抗力等原因致使项目不能按期动(竣)工的,申请人应提供详实证明材料,由国土资源管理部门向相关主管部门调查核实、组织第三方机构评估或相关领域专家论证其受影响天数,在原(动)竣工时限上予以延长对应天数。

  (七)公开转让地块。公开转让交易地块,因转让人延迟交付土地的,不能以此理由办理延期手续,造成土地闲置的,转让人须承担连带责任;公开转让交易地块中含有政府出让部分的,且出让部分与转让部分的出让合同或规划设计条件中明确地块须统筹开发,确涉及政府未按要求交付土地等情形的,按第(二)项原则处置;其他原因申请延期的按本条第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)原则处置。

  五、动(竣)工逾期分类处理

  经国土部门审查受让人的证据材料充分、属实,并征求相关部门及属地镇(街道)意见后,符合本细则规定的延期动(竣)工处置原则的,国土部门应当按照区土地招拍挂联席会议议事规则相关规定依法处置或将处置方案报请区土地招拍挂联席会议审议批准。对经批准延期的地块,国土部门与受让人签订补充协议明确延长的动工时限。

  经国土部门审查后认定属于受让人的原因造成动(竣)工违约的地块,或因申请人逾期提交延期申请、缺乏主要证据材料被退件,以及未获区土地招拍挂联席会议批准延期的地块,视为属于受让人原因造成动(竣)工违约的地块。国土部门应根据出让合同的约定追究受让人违约的责任,及时征缴动(竣)工违约金,涉及闲置土地的,严格按照《闲置土地处置办法》处置。

  六、动(竣)违约金不重复计收

  地块同时涉及须计收动工违约金和竣工违约金的,在计收动工违约金后,应根据出让合同约定的建设时限从实际动工之日起重新起算竣工时限:如实际竣工时间未超过重新起算的竣工时限,不再计收竣工违约金;如实际竣工时间仍超过重新起算的竣工时限,则仍须计收重新起算的竣工时限至实际竣工时间天数的违约金。

  七、收缴违约金后的处理

  对于已征缴动工违约金的地块,应重新签订补充协议,变更地块的动工、竣工时限,以实际的动工之日作为变更后的动工时限,并从变更后的动工时限重新起算开发建设时限,竣工时限相应顺延。

  对于已征缴竣工违约金的地块,可结合申请人的请求,签订补充协议变更竣工时限。

  八、其他情形

  (一)在本意见实施之日前已开发建设但存在动工违约情形而未处理的地块,受让人可于本意见实施之日起6个月内向国土部门申请备案,国土部门将根据造成违约的原因按照本意见分别处理。

  (二)未申请备案的地块,国土部门将视为属于受让人原因造成的动工违约予以处理。地块在申请竣工验收存在动工违约情形的,国土部门先行追究受让人的动工违约责任。在地块征缴动工违约金并延长竣工时限后,受让人存在竣工违约情形的,国土部门应对地块收缴竣工违约金后再办理项目竣工验收。

  九、试行期限

  本细则从印发之日起执行,试行期限暂定二年。