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  近日，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（下称《办法》）正式公布，并将于2021年3月1日起实施。《办法》分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则七章，共37个条文。

  广东省自然资源厅有关负责人介绍，《办法》对“三旧”改造的重要基本概念作出了明确定义，提炼了广东过去在这一领域的成熟做法，并首次以地方政府规章的形式固定下来，这在全国范围内是一种领先的创新做法。 广东省“三旧”改造协会秘书长庾来顺也表示，此次《办法》的出台，是广东首次以地方政府规章的名义，对“三旧”改造广东的成熟做法进行了归纳总结，有利于充分发挥地方对存量用地的能动作用，盘活存量建设用地。 

  “三旧”改造类型：全面改造、微改造和混合改造 此次《办法》明确，“三旧”改造是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。 同时，《办法》提出“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。“三旧”改造的类型包括全面改造、微改造和混合改造三种： ①全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦； ②微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治； ③混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。 规划管理方面，《办法》指出“三旧”改造应当以国土空间规划为基本依据，不得违背国土空间规划的强制性内容，并以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。 并明确专项规划编制、审批的管理要求，地级以上市、县级人民政府自然资源主管部门可以根据实际需要，以国土空间总体规划为基础，组织编制“三旧”改造专项规划，报本级人民政府同意。“三旧”改造专项规划批准后应当纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。 违法“阻挠征收土地的”，可依法强制执行 用地管理方面，《办法》指出，政府、原权利人及其他市场主体可以作为改造主体实施“三旧”改造。国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。“三旧”改造项目应当在征集改造意愿的基础上，由县级以上人民政府自然资源主管部门组织编制改造方案，明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，报本级人民政府批准后实施。 《办法》还明确，“三旧”改造用地审批包括以下几种类型： ①集体土地完善转用、征收审批；②旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批；③国有土地完善转用审批；④“三地”及其他用地办理转用、征收审批；⑤供地审批。 同时，为推动解决拆迁矛盾纠纷，有批准权限的人民政府上述第①、②、④类土地征收事项作出决定后，任何单位和个人违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。 广东省“三旧”改造协会监事长、律房律地研究院首席专家龚军伟认为，《办法》将这些规定举措上升到地方政府规章的层次，效力层级高，可以作为依法行政的直接依据，为“三旧”改造提供更强有力的法治保障。 “三旧”改造项目，优先建设回迁安置房和公共设施 在收益分配方面，《办法》明确，“三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定政府应收地价。“三旧”改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。 对于依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地价款。“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。 “三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合本地实际和改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例，或者土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。地级以上市、县级人民政府可以安排一定比例的土地出让收益用于支持改造为工业、公益性用途的项目，以及“三旧”改造涉及的公共设施、历史文物保护、保障性住房等项目建设。 此外，《办法》提出，改造主体实施“三旧”改造项目，应当优先建设回迁安置房和公共设施。 全省累计投入“三旧”改造资金1.95万亿元 在“十四五”规划开局之年，第一部“三旧”改造管理办法的出台，无疑对广东乃至全国三旧改造工作的进行具有重要的指导意义。 广东是全国率先开展“三旧”改造工作的省份。早在2009年，广东便与国土资源部开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，一场轰轰烈烈的“三旧”改造运动就此拉开序幕。 十余年来，广东在三旧改造方面积累了丰富的实践经验。据广东省自然资源厅消息，截至2020年12月底，全省共实施“三旧”改造面积92.60万亩，节约土地22.77万亩。全省累计投入改造资金1.95万亿元，其中社会投资1.70万亿元，占改造总投资额的87.2%。 其中，单是2020年全年，全省新增实施改造面积10.86万亩，完成目标任务的144.8%；完成改造面积8.04万亩，完成目标任务的134.1%；完成“工改工”改造面积1.65万亩，完成目标任务的165.5%。 多年的三旧改造实践，为广东积累了丰富的经验，更为新时期下的城市发展提供了新的指引和重要路径。 （乐居城更综合整理自广东省人民政府网等）